共有物不動産における共有物分割

共有不動産・自社株でお困りの方へのサポート

茨城県日立市にある弁護士法人片岡総合法律事務所・片岡税理士事務所では、不動産や自社株に関する相談を数多く受けており、最近共有不動産・自社株の共有者の方から次のようなご相談を多くいただいております。共有不動産・自社株で同じようなお悩みがあればぜひ当法律事務所にご相談下さい。

・共有不動産を早く売却したいが他の共有者と売却金額・方法について意見がまとまらない
・共有不動産の管理方法や売却方法について他の共有者と意見が異なっており困っている
・他の共有者から持分を買い取りたいが応じてくれない
・共有者の一部が共有となっている不動産のすべてを使用しており不公平である
・相続財産の大半が不動産であり、不動産の売却や代償金の支払いについて話合いがまとまらない
・共有不動産から得られる賃料収入について他の共有者と配分方法をめぐりトラブルになっている
・他の共有者の持ち分が競売などにより他人の手に渡る心配がある
・不動産の共有持分しか財産のない人から債権回収したい
・不動産を共有しているが、今後、自分や他の共有者に相続が発生した場合に、権利関係が複雑になりそうで、事前に共有関係を解消しておきたい
・不動産の共有者の一部に相続人が存在しない、連絡がとれないものがいて困っている
・不動産の共有していたものの、共有者の持分につき相続放棄したことにより持分が誰の所有でもなくなり困っている
・自社株があるものの分割がまとまっておらず共有状態となっており困っている
・他の共有者から共有物分割に関する申し入れ又は調停を起こされて困っている

共有不動産については上記のようなお悩みをお持ちの方がたくさんいます。共有不動産についてお悩みの方は茨城県日立市にある当事務所へご相談ください。

共有物分割請求とは何ですか。

共有物分割請求とは、不動産の共有者が、他の共有者に共有物の分割を求めることをいいます。共有者間の交渉で協議が整わない場合には、裁判所に請求して分割してもらうことも可能であり（民法２５８条）、これを共有物分割請求訴訟といいます。

共有物がある場合、最初にどのようなことをすれば良いですか。

ご本人が共有状態をどのように解消していくか又は維持していくかを決定します。

その場合、当事務所がサポートするに際して、登記簿による共有関係の確認から始まり、そのような共有関係に至った事情や不動産の管理状況や使用方法の確認をします。その上で、不動産の評価について市場価値も含めた形で検討していきます。最後に他の共有者の協力が得られる可能性があるか、税務上のリスクが生じることはないかについて検討します。

以上のような検討をした上で、お客様のご希望をふまえ、具体的な分割方法について一緒に検討していきます。

共有状態の方針が決定した場合どのようにすればよいですか。

まずは、相手方となる他の共有者との間で円満な共有物分割に向けて話合いによる解決を検討します。

これにより、現物分割・相手方持分の買取り・当方持分の売却・共有者全員での第三者への売却（売却代金を共有者間で分配）等を話合います。

協議がまとまった場合には、相手方との間で共有物分割協議書を作成し、必要な登記手続きを行って分割は終了します。

共有者との話合いを行うことができない場合裁判での解決しかないですか。

共有者との話し合いが難しい場合で感情的な対立が大きい場合には裁判所を利用して解決することを検討していきます。その上で裁判による解決ではなくまずは第三者の調停委員を交えての話合いである共有物分割調停による解決を検討していきます。

弁護士や不動産鑑定士といった専門家が調停委員として客観的で公平な立場から双方の調整を図るため、相手方に代理人がいないような場合や高齢である場合などは任意交渉で解決できなくても調停による解決ができる場合があります。

共有物分割話合いや調停でも解決できない場合、訴訟提起すれば共有問題は解消されるのですか。

共有者との交渉や調停での解決が困難な場合、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起することになります。共有物分割訴訟においても、一般的には裁判所から和解を勧められ、分割方法について和解協議をすることになります。

それでも話合いがまとまらなければ裁判所による判決となります。判決よりも和解で柔軟に解決した方が共有者双方にとってメリットがあることが多いため、実務上、判決に至るケースは多くありません。

共有物分割方法が決定した場合はどのような手続が必要ですか。

裁判所で和解または判決確定により共有物の分割方法が決定した場合には、その内容を実現する必要があります。現物分割で決定した場合は、土地の分筆や登記を行うことになります。全面的価額賠償で決定した場合は、共有者間で金銭の支払い及び登記を行うことになります。換価分割（競売）で決定した場合には、競売の申し立てをしていくことになります。